어떤 장사를 할까? 고민하는 예비창업자들이 업종을 어렵게 선택해도 입지가 문제가 되어 사업구상 자체가 진척이 되지 않는 경우가 많다. 입지선정을 위해 상권에 관한 책이나 인터넷의 정보를 검색해보아도 피부에 와 닿는 것 같은 느낌은 갖기 힘들다. 그 이유는 현장상황을 직접 접해보지 않은 상태에서 이론만으로 판단하기에는 한계가 있기 때문이다. 입지를 선정할 때 꼭 필요한 것은 구체적인 창업정보나, 입지에 관한 서적보다는 정확한 수요층 분석과 업종밀집도가 점포입지를 판단하는 기준이기 때문이다. 예비창업자들의 입지선정에 대해서 판단기준은 유동인구에 가장 큰 비중을 두기 때문에 실패의 가능성이 높다.
소자본 창업에서 입지 선정은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 오죽하면 입지산업이라고 하겠는가? 좋은 입지는 별다른 노력 없이도 위치 자체만으로 많은 고객을 끌어들일 수 있는 곳을 말한다. 또 흔히 생각하는 남대문 의류상가, 동대문시장처럼 전문상점들이 밀집돼 있어 멀리서도 고객을 끌어당길 수 있는 힘이 있거나 홍대입구처럼 신세대를 끌 수 있는 상권 등이 좋은 목으로 꼽힌다. 특히 소자본 창업에 있어서 목의 좋고 나쁨은 사업의 성공을 좌우하는 요인이 된다. 그러나 목 좋은 점포를 고르기는 말처럼 쉽지 않다. 장사가 잘되는 지역이 일반적으로 입지여건이 좋은 지역이지만 대부분 높은 임대료에 권리금까지 있어 초기투자비가 많이 들 뿐 아니라 매물도 많지 않다. 투자대비 사업성과 이에 따른 적정매출의 달성까지 고려되어야 한다. 따라서 업종선택은 입지 (점포의 위치)와 관련해서 정하는 것이 좋다. 업종이 먼저 선정되었으면 입지에 알맞은 업종을 찾는 것이 중요하다.
상권조사
창업을 위하여 후보점포를 물색하러 다녀보면 정확하게 판단이 잘되지 않는 경우가 많다. 점포를 고르는데 있어서 무엇보다도 점포를 중심으로 해서 지나다니는 인구가 얼마나 되느냐, 다시 말하면 유동인구가 점포의 가치를 평가하는 결정적인 요인이 된다는 것을 이해하면 일은 쉽게 풀릴 수 있다.
입지선정을 위한 기초상권조사는 상권의 중심 또는 점포매물을 중심으로 1차상권과 2차상권으로 나눠 그 범위 내에 있는 경쟁점포(유사업종)를 표시한 약도를 그린다음, 업종과 점포크기, 상호, 상품구성, 가격대 등을 조사하는 것을 말한다. 이는 점포에 대한 수요예측과 마케팅전략수립의 기초가 되기 때문이다.
* 1차상권 : 약 500ｍ이내의 거리 (걸어서 5분이내의 거리)
* 2차상권 : 500~1000ｍ이내의 거리 (걸어서 5~15분사이의 거리)
유동인구를 조사하는데 있어 기준은 후보 점포의 규모, 주변시설의 흡인력, 주변인구의 외식형태, 외부 유출입동선, 주변 지역의 지형지세, 도로 및 교통시설, 통행인의 성격, 상권의 규모 및 형태, 지리적 위치 등 여러 요인을 감안하여 후보 점포의 1차 상권과 2차 상권의 범위를 정한다. 그리고 1차 상권 범위 안에서 후보점포가 위치한 상권의 형태와 규모를 파악해야 하며 그 범위 안의 주민수를 계산해 보면 대략 잠재고객수를 알 수 있다. 주민 수에 대한 정보는 가까운 구청이나 동사무소 등 공공 기관에서 알아볼 수 있고, 인터넷에 개설되어 있는 통계청 자료를 무료로 이용할 수도 있다. 역세권이라면 해당 역의 하루 이용객수를 해당 역에 알아보면 자세히 알 수 있고, 주고객 층이 1318세대라면 인근 학교들의 학생 수를 계산할 수도 있다. 이러한 모든 상권기초 정보는 소상공인진흥공단에서 운영하는 상권정보시스템(http://sg.kmdc.or.kr)을 활용하면 많은 도움이 된다. 상권정보시스템을 활용하는데 있어 유의할 점은 기초정보와 현장실사를 병행하여 상권분석을 해야 하는 것이다.
상권조사의 주요 항목
* 통계자료조사 : 인구수, 세대수, 가족구성원수, 주거형태(단독주택, 아파트복합형)
* 상권 형태 및 규모파악 : 주간상권, 야간상권, 고정상권, 유동상권
* 통행인구조사 : 성별, 연령별, 시간대별, 요일별 통행객수를 관찰하고 통행객과 통행 성격과 통행객의 수준 파악
* 통행차량조사 : 통행차량의 수와 어느 시간대에 많이 지나가는지 파악
* 경쟁점포조사 : 예상되는 경쟁점포의 이용객수, 계층, 제품의 가격대, 매장구성 장·단점파악
* 추정매출조사 : 관련업종, 유사업종의 매출액, 인근상권의 매출액을 조사
* 상권의 향후 전망 : 주변 상권의 확대, 축소 가능성을 파악하고 대형 집객시설의 개발정보를 수집하며 주변 건물의 신축. 철거계획 등을 알아본다.
점포 앞 통행객 조사
시간대별, 연령별, 성별 통행객 조사도 병행해야 하는데 이때 시장조사비가 들어가더라도 아르바이트를 고용하여 통행객들을 대상으로 설문을 받을 필요가 있다. 물론 본인이 직접 조사할 수 있으면 금상첨화이다. 조사하는 도중 상권의 특성이나 소비수준, 점포권리금 등의 부동산시세도 비교적 정확하게 파악할 수 있기 때문이다. 유동 인구가 많은 곳을 중심으로 상권이 발달하기 때문에 주상권이 되며 상권이 확장되면서 인근이 부수상권이 되는 것이다. 유동인구가 많은 주상권에서 상품에 대해 좀더 신경을 쓴다면 많은 고객을 불러들일 수 있는 것은 당연한 일이다. 반면 유동인구가 적은 곳은 고객 확보에 많은 노력을 해야 하는 불리한 점이 있으나 점포 임차보증금이나 권리금이 싼 장점이 있을 것이다. 유동인구를 조사하기 위해 무작정 점포앞에 서서 지나다니는 사람들만 보고 있을 것이 아니라 상권조사표를 작성하여 철저한 준비와 조사방법에 대한 계획을 가지고 해야 한다.
상권조사시 유동인구조사는 단지 수요층 분석의 한 가지 방법일 뿐이다. 유동인구가 많다고 해서 점포 수익성이 높다고 말할 수 없다. 상권마다 유동인구의 연령별, 성별, 소비성향별 특색을 파악해야 한다. 그리고 무엇보다 중요한 것은 동종 또는 유사업종의 점포수를 파악하는 것이 중요하다. 점포수가 많아져 공급량이 수요량을 넘어서면 정체상태에 머물고, 점차 쇠퇴기에 빠지게 된다. A상권에서는 호황업종이 B상권에서는 쇠퇴업종이 될 수도 있다. 문제는 그 상권들을 어떻게 정확하게 분석하느냐에 달려 있다.
점포임대료, 권리금, 개발계획 등의 변화 가능성도 고려해야 한다. 입지는 고정되어 있는 것이 아니라 주변 환경에 의해 변화하기 때문에 영원한 유망입지란 결코 없다. 이런 점들을 명심하고 좋은 점포를 구하려면 본인이 개점을 희망하는 지역에서 발로 뛰어 현장에서 체험하는 것이 가장 좋은 방법이다. 본인의 구미에 딱 맞는 점포입지를 구하기란 현실적으로 어렵고 비용 또한 만만치 않다. 오히려 나쁜 조건의 점포를 피해 나가는 것이 현명한 접근방법이다. 좋은 입지를 선택하려면 우선 입지의 특색을 파악해야 한다. 그리고 신중하게 고객의 접근이 용이한 곳이거나, 선택한 업종에 유리한 입지를 선택하여야 성공의 지름길로 나아갈 수 있을 것이다.
한국창업컨설팅그룹 최재희 대표는 한국경제신문 한경자영업종합지원단 단장을 맡고 있으며, (사)한국소자본창업컨설팅협회 회장을 거쳐 연합창업지원센터 소장, 소상공인진흥원 이사, 산업자원부 서비스 품질인증제도 심사위원, 배재대학교 관광경영학부 외식급식경영학과 외래교수로 활동하고 있다. 저서는 「소자본 창업 어떻게 할까요?」 「손님 모이는 가게는 따로 있다」 「창업 고수들이 알려주는 창업성공마인드」 등이 있다.
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