상권 내 배후 세대란 특정 지역 근처에 살고 있는 세대수, 쉽게 말해 상권 범위 내에 건축이 되어 주거하는 집을 의미한다. 배후 세대수는 다시 말해 매장의 잠재고객이 될 확률이 매우 높다. 따라서 상권 분석할 때는 가장 먼저 상권 범위 지역의 세대수를 파악하는 것이 매우 중요하다. 상권 범위를 설정한 후 다음 단계는 상권 범위 내 세대수를 카운트하는 것이다.

 

세대수 산출

상권 범위를 설정한 후 다음 단계는 상권 범위 내 세대수를 카운트하는 것이다. 세대수를 카운트 한다는 것은 판매하고자 하는 상품에 잠재된 구매 욕구에 대한 지표를 산출하기 위함이다. 구매 욕구에 대한 지표는 매출과 이어질 수 있는 잠재적 구매의 Needs 산출하는 단계이며, 주거 시설의 형태(아파트, 단독, 다세대, 오피스텔 등)을 구분하는 것은 상권 범위 내 인구의 밀집도 및 주거 형태에 따른 생활수준들을 종합적으로 판단하기 위함이다. 여기에서는 주거 형태의 정의 및 세대수 산출 방법에 대하여 기술하기로 한다.

 

주거 세대 유형별 정의

① 아파트 정의 - 공동주택 양식의 하나. 5층 이상의 건물을 층마다 여러 집으로 일정하게 구획하여 각각의 독립된 가구가 생활할 수 있도록 만든 주거 형태의 건물을 지칭한다.

② 단독/다세대 정의 - 여러 가구가 들어 사는 공동주택의 하나. 현행법에는, 4층 이하로 동당(棟當) 건축 연 면적이 660㎡ 이하 인 건물을 지칭한다.

③ 연립주택 정의 - 4층 이하, 연 면적 바닥면적의 합 660㎡ 초과인 주택. 샤워실, 화장실은 별도로 완전히 구비되어 있으며 결정적으로 등기부등본상 여러 채의 공동주택을 지칭한다.

④ 오피스텔 정의 - 간단한 주거 시설을 갖춘 사무실. 사무실과 주거의 기능을 겸함. 원룸. 방 하나로 침실, 거실, 부엌, 식당을 겸하도록 설계한 주거 형태를 지칭한다.

세대수의 블록별 산출 방법

세대수의 산출 방법으로는 블록별 산출 방법과 지번 지도를 이용한 산출 방법, X-RAY MAP 자료 이용하여 세대수 산출 등 여러 가지 방법이 있다. 근원적으로 세대수의 조사도 현장에서 직접 카운팅을 하는 것이 원칙이다.

1) 블록별 세대수 산출 방법

가) 정사각형의 한면을 100M로 정하고 그리드 (Grid)를 그림

나) A 지역 안에 있는 세대수를 카운트 하고, 오차를 줄이기 위해서 B 지역과 C 지역의 세대수를 합산하여 평균을 산출 한다.

다) 정사각형이 아닌 지역의 정사각형 대비 비율을 각각 산출한다.

라) 정사각형 평균 세대수를 정사각형 개수로 곱한다.

마) 비정형 정사각형의 비율에 따라 세대수×비율로 세대수를 산출.

바) 정사각형 세대수와 비정형 블록별 인구를 산출하여,

사) 인구에 비례시키기 위해서는 상권내의 지리적인 분포를 균등하게 배분 그 인구에 비례한 샘플링을 하면 면적과 인구 밀도라는 양립의 요소를 받아들이게 된다. 따라서 편견이나 선입감을 배제하면 상 당히 정확한 통계적 산출이 가능하다는 것이다.

2) 지번 지도를 이용한 산출 방법

가) 1/5000 축적의 지번 지도를 조사 구역에 맞게 준비한다.

나) 현장에서 지번에 나와 있는 주소에 세대수를 전수 조사한다.

다) 지번 내 위치한 주택의 전력량 계량기를 카운트 한다. 계량기 조사시 1대의 계량기로 2가구가 사용할 수 있는 경우가 있는 경우에는 다른 방법을 사용한다.

라) 지번 내 위치한 주택의 도시가스 계량기나 배관의 수로 카운트 한다.

마) 아파트의 경우 아파트 백과사전을 이용하여 조사 카운트 한다

바) 아파트 단지별 경비나 아파트 관리실에서 아파트 현황자료를 확보하여 카운트 한다.

3) X-RAY MAP 자료 이용하여 세대수 산출 방법

우선 http://www.biz-gis.com/에 접속을 한 후 ③번 GIS 분석툴 X-ray map for Web 접속하여 자료를 생성 한다.

그리고 map 상에서 원이든 다각형 그리기를 시행한다. <그림3> 후보지 지도 참고

 

<그림3> 후보지 지도에서 거리별로 <표1> Area별 도출 값을 산출하여 본 것이다. 상권을 확대할수록 값의 변화가 나타난다. 그러나 결과적으로 <그림3> 후보지 지도에서 나타나듯이 상권의 범위는 도로와 차선에 의하여 구분이 되고 원형의 상권으로 되지 않고 비정형적인 상권의 모습이 된다.

표<표1> Area별 도출 값을 산출한 의미는 상권을 거리적인 기준으로 상권 확대시 상권내 값의 변화가 있는지를 통하여 X-Ray Map 웹상 Data들이 신뢰성을 줄 수 있는가에 대하여 검증을 해본 것이다. 구분 Area별 기준 수치들이 변하는 것으로 Data의 신뢰성은 검증이 되었다고 사료 된다. 이 방법을 활용하는 이유는 세대수나 기타 사항의 정보 취득에 대하여 쉽게 접근과 확보하는 방법의 일례를 소개한 것이다.

김재민 수석 연구원은 (주)맥세스컨설팅 이사, (현) 한성대 지식서비스 컨설팅 대학원 겸임교수, (현) 초이스 프차 법률원 이사를 역임하고 있다. e-mail kjmseoul@empal.com