상권조사를 한다는 것은 기본적으로 출점시 수익성이 있는지 없는지에 대한 판단을 위한 것이라고 본다. 즉 상권내 출점시 충분한 수익을 구현할 수 있는지에 대한 것이 중요한 의사 결정의 기준이 되는 것이다. 여기 서 상권 범위와 영업지역에 대하여 혼돈이 있는 것 같은데 상권과 영업지역 범위의 의미는 매우 차이가 크 다. 여기서는 상권의 범위와 영업지역의 정의를 살펴보고 상권의 범위를 설정하는 방법에 대하여 기술하기 로 한다.

상권과 영업지역의 차이

1. 상권과 영업지역의 차이

상권의 범위는 후보점 상권의 평가를 통하여 후보점의 매출을 추정하기 위한 매출과 관련된 독립변수들 을 기준에 준하여 조사 분석하는 행위인 것이다.

영업지역은 매출과 상관없이 지역에 대하여 일정 거리 또는 행정 구역을 기준으로 바운더리를 정하여 신규 입점되는 매장에 부여하는 것으로 매출 예측 행위와는 완전히 다른 것이다.

상권의 범위를 설정하는 데 가장 우선 되는 개념으로 상권 형성은 도로가 생기고 사람들이 통행한다는 기 본적인 개념에서 출발한다. 그 이유는 재화의 사용 주체는 사람이고, 매출에 직접적인 영향을 주는 것은 통 행인(차량 포함)이기 때문이다. 즉 후보점 통행인들에게 얼마만큼의 매력도를 가지고 있는가에 따라 매출은 달라질 것이다. 그 매력도의 기준은 도로와 지형지물, 지역의 안정성 등을 반영하여 상권 범위를 규정하는데 적용한다.

그리고 아래 그림은 상권의 발달 과정에 대하여 이해를 돕기 위해서 그림으로 요약한 것이다. 결론적으로 상권이란 것은 길(도로)와 아주 밀접한 관계가 있음을 인지 하는 것이 상권의 범위를 설정하는 기본 개념이 된다.

여기서 지칭하는 상권의 범위(개별 상권 범위)의 개념은 1개의 매장이 출점을 하여 안정적인 수익을 구현할 수 있는 상권의 크기라고 정의하며, 상권 범위 내 경쟁점과의 상호 작용을 하고 있음을 인지 하여야 한다.

 

2. 상권의 범위(개별 상권 범위) 설정의 기본 요인

상권의 범위를 설정하는 데 어려움을 겪는 것은 정확한 상권 구분 기준을 마련하지 못한 결과이며, 상권 의 범위(개별 상권 범위) 설정시 가장 기본이 되는 장애 요인들로서는 크게 5가지 기본 요인으로 구성이 된다. 이 요인들을 기본으로 하여 상권 범위를 설정하면 된다.

1. 물리적인 장애

4차선 이상의 도로(차량 속도 30km), APT, 학교의 외벽, 하천, 고가도로, 산, 공원, 철도, 지하도와 같 이 도보 통행인의 흐름을 인위적으로 차단하고 접근에 장애를 주는 것들이 대표적인 것 들이다.

2. 심리적인 장애

보행 시 위험을 느끼는 외벽, 경사도로( 20°) 이루어진 오르막길, 통행인이 한적하고 기타 요인들로 통행인의 심적인 부담을 주는 경계 지점을 파악하고, 도로의 특성에 따른 심리적 장애 요인들은 생활 도로와 이면도로의 집객•상업시설의 변성 여부 및 상권 범위 내 주민의 흐름의 굵기(통행량의 수)와 목적지 파악 및 생활도로를 순회하면서 고객 동선 분산되는 지점 조사한다. 또한 재래시장과 같은 보 행자 통행의 장애 지역을 분류한다. 도로의 형태에 다른 도로의 개념으로는 3가지로 구분이 된다.

① 생활도로 : 차선 없는 도로, 보행자 중심의 도로

② 이면도로 : 차선이 존재하며, 차량과 보행인의 동시에 다닐 수 있는 공유 도로

③ 전용차로 : 보행자가 다닐 수 없는 도로

3. 사회.문화적 장애

관습에 의한 사람들의 이동구획이 지어지는 경향이 큰 지역으로 도덕적. 이미지적 지역으로 대표 된다.

4. 경제적 장애

소득수준에 따라 이동이 변화되는 경향이 있는 지역으로서, 빈부, 또는 슬럼가 등으로 구분이 된다.

 

3. 상권 범위 설정 방법

상권 범위를 설정하기 위한 중요한 원칙으로서는 상권 범위를 결정하기 위해서는 반드시 상권 현장을 방 문하여 현장 조사를 시행하여야 한다. 현재에는 인터넷을 통한 지도를 보면서 판단을 하는데 포털사이트 에 나타나는 자료는 최소 6개월 이전의 자료로서 많은 변화가 있을 수 있다. 그래서 현장을 반드시 방문 하여 지역을 세밀하게 조사 분석하여야 한다.

아래의 그림은 상권 단절 방법에 대하여 행하는 Flow이며, 과정을 이해하여야 한다.

1. 지도의 준비 및 상권의 단절 요인 결정

○ 1/5,000 정도의 지도를 준비한다.

○ 후보점을 중심으로 500m의 원을 그린다.

○ 공장을 상권에서 제외한다.

○ 공원을 제외 한다.

○ 4차선을 기준으로 4차선 이상일 경우 상권에서 제외한다.

○ 철도가 있으면 상권에서 제외한다.

○ 하천이 있는 경우 하천 폭이 10m를 기준으로 하여 10m가 넘는 경우 상권에서 제외한다.

2. 상권 단절 요인 반영 후 상권 범위 결정

○ 상권 단절 요인을 제외된 지역을 선정한다.

○ 단절 요인을 제외된 지역을 선으로 표시한다.

○ 상권의 범위를 확정한다.

 

김재민 수석 연구원은 (주)맥세스컨설팅 이사, (현) 한성대 지식서비스 컨설팅 대학원 겸임교수, (현) 초이스 프차 법률원 이사를 역임하고 있다. e-mail kjmseoul@empal.com