점포의 입지란 어떤 점포가 위치한 곳이 사업하기에 얼마나 좋은 환경에 있는지를 의미하며 상권에 비해 고정적이며 주관적인 의미를 갖는다. 입지는 희망지역과 거주지를 중심으로 복수입지를 선정하되, 예상 평수에 따라 입지조건을 달리하는 것이 유리하다.
입지조건이란 가게가 위치한 곳의 조건을 말한다. 즉 내 가게가 위치한 곳의 조건을 말한다. 내 가게가 좋은지 나쁜지를 파악하기 위해 그 조건을 보는 것으로 좋고 나쁨에 따라 A급지, B급지, C급지로 구분한다. 일반적으로 유통판매업이나 서비스업은 마지막 단계의 부가가치를 창출하는 경제 주체이기 때문에 지역경제의 성장 혹은 쇠퇴를 그대로 반영하는 거울이기도 하다.
입지 선정을 위한 정보 수집과 분석
점포사업에서는 입지 문제가 중요한 요인으로 대두된다. 입지 선정은 일정 지역 내에서 특정 상점의 입지를 선정하기 위해 행하는 조사 작업을 말한다. 입시 선정은 점포사업에서는 판매액에 큰 영향을 미치기 때문에 점포 창업과 경영에 가장 중요하다.
입지 요인은 사업의 사활을 결정하는 중요한 요인이며 소매점이든 외식업이든 그 영향력은 절대적이라고 할 수 있다. 따라서 예비창업자의 경우 아이템 선택도 중요하지만, 어느 장소에 점포를 개설해 영업할 것인지가 중요한 관건이다.
따라서 예비창업자는 우선적으로 매출을 극대화 시켜줄 수 있는 잠재 고객이 많은 지역에 알맞은 입지를 선정하여 점포를 개설해야 한다. 이러한 점포 개설을 위한 후보 지역을 선정하거나 입지조건 등을 검토할 때 그에 필요한 정보 수집과 분석 절차를 거치게 되는데 이를 점포 개설조사라고 한다.
이때 점포를 개설하기 위해서는 제일 먼저 고객 정보와 후보 지역의 부동산 가격에 관한 정보를 입수해야 한다. 이는 소규모 사업가가 점포를 경영할 때 매달 소요되는 고정비용이 각 점포마다 다르기 때문인데 그 이유는 땅값이 비싼 지역은 물가와 임대료가 비싸기 때문이다.
또 투자비용이 많이 들어갈수록 수익이 그만큼 따라 주어야 하기 때문에 상호 관계를 살펴보는 것이 중요하다. 자신이 사업하기에 적절하다고 판단되는 지역과 장소를 물색한 다음 선정된 몇 개의 후보 지역 가운데에서 최종적으로 한 곳을 선정해야 한다.
이를 위해서는 후보 지역마다 잠재적인 시장 규모를 추정하기 위한 자료가 필요하다. 따라서 예상되는 상권 내의 시장 규모를 알기 위해 상권 내의 동별 세대수 및 인구수, 주택단지, 학교의 건설계획, 교통기관 및 도로의 건설 계획 등을 파악해야만 한다.
기본적으로 고려해야 하는 입지 요인
그리고 보다 충분한 분석을 하기 위해서는 예상 상권 내에서 취급하고자 하는 상품에 대한 월간 소비 금액이 어느 정도인지도 조사하는 것이 좋다. 조사된 예상 상권 내의 월간 소비 금액을 고객층별로 구분하고, 이를 전제로 가계 지출의 규모를 계산하면 예상되는 상권의 상품별 잠재 시장 규모를 추정할 수 있다.
입지 선정을 위해서는 각 업종마다 고려해야 할 요인들이 다르지만 일반적으로 고려해야 할 사항들은 크게 다르지 않다, 일반적인 사항들을 살펴보면 기본적으로 고려해야 하는 입지 요인 조사 내용은 다음과 같다.
- 그 입지가 가지는 판매력(판매력은 현재 및 미래의 잠재 판매량의 예측도 포함)
- 자기 점포 취급품에 대한 소비자의 구매 관습
- 예상 고객의 시간대별 통행량, 통행인의 속성과 분포
- 경쟁 점포 및 기타 상점과의 입지 상의 관계
- 교통의 편리성, 이것은 상점까지의 대중 교통 수단에 의한 이동시간, 거주지로부터 상점까지의 거리, 교통기관의 혼잡과 시간대 및 요일별 변화, 주차 장소의 유무, 상점가의 블록상 위치, 도로의 폭, 비탈, 막다른 길의 여부, 상가의 좌우측 건물 여부 등
- 투자 자본의 회수 전망
- 특별히 유리한 조건의 유무 등
업종에 따른 상가의 특성파악이 중요
음식점의 경우 영업 범위에 거리상의 한계가 있다. 음식점의 상권 크기는 음식 메뉴, 인테리어, 가격, 서비스 등 점포 자체의 가치도 중요하지만, 고객과의 거리도 대단히 중요하다. 메뉴가 같고 가격이 같다면 소비자들은 될 수 있으면 가까운 곳에서 식사를 하고 싶어하기 때문이다.
음식점의 영업 범위는 각 점포가 가지고 있는 특수한 입지조건에 따라 다르게 나타난다. 따라서 우선 본인의 상황에 따라 가장 적합한 업종을 선택하게 되면 바로 대상지역에 거주하는 주민들의 성향(유흥가 주변, 연구단지 주변, 대학가 주변)을 파악해 입지의 테마 즉 성격을 파악하여야 한다.
상가의 특성파악은 판매업종, 서비스업종 비중을 알아보고 상가의 전반적인 수준은 어느 정도인지 또 특징적인 점포는 어디에 위치해 있는지를 알아보아야 한다. 또 배후지의 소득수준 파악과 교통 이용 현황을 통한 상권의 넓이 파악, 혼잡한 점포, 인기 있는 점포 파악, 쇼핑 도로 파악, 고객들의 생활방식 및 상품의 구매행동 파악한다.
여기에 경쟁관계 파악도 필요한데 이는 우선 상권 범위 내 동종업종의 분포현황을 알아보고 가맹점 개설 현황, 점포규모, 인테리어 상태, 광고 및 홍보 활동, 영업이 잘 되는 점포와 안 되는 점포의 장단점 비교, 지역 내 평판, 서비스, 접객태도, 영업시간, 종업원수 파악을 알아보는 순으로 한다. 클레임 처리, 신용도 부분도 체크해야만 한다.
이와 함께 유동인구파악은 주동선, 보조동선의 구분을 알아보고 유동인구가 가장 많은 시간대, 유동인구의 성별, 연령대별 비중과 성향 분석을 하고 끝으로 상권특성은 상권의 성쇠추이(성수기인가 쇠퇴기인가)를 알아보는 것이 필요하다.
박홍인 (사)한국여성창업교육협회 사무국장 현) 동작링크상권 르네상스 사업단 단장, 전) (사)한국여성창업교육협회 사무국장, 전)과천시 창업상권활성화센터 센터장, 중앙대학교 창업학 석사, (사)국민성공시대 2013년 대한민국 명강사 33인, (사)한국강사협회 명강사회원.
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