코로나19로 직접 대면하고 소비를 하는 이들이 줄어들고 있다. 소상공인의 곡소리가 높아만 가는 요즘, 그럼에도 불구하고 끊이지 않고 사람들이 찾는 상권이 몇 군데 있다. 지금 핫한 이 상권들을 잘만 노려본다면, 코로나 시국은 물론이고 코로나19가 끝난 이후에는 그야말로 대박을 노려볼 만도 하다. 이러한 기대감을 보여주는 곳 중 한 곳으로 ‘익선동’ 상권을 소개한다.
전통에 힐링 트렌드 더해
익선동 한옥마을은 지리적으로는 종로구 정중앙에 위치해 조선시대에는 정치와 행정의 중심 지역이었고, 일제강점기에 노선상업지역으로 이름을 알렸다. 이후 70년대에 서울시 도시계획으로 도심부 전체가 상업지역으로 용도지정 됐다.
익선동은 사실 상권분석에서는 크게 다루지 못할 지역으로 여겨져 오던 곳이다. 종로3가역 6번 출구에서 골목길을 따라 올라가면 멋스러운 한옥들이 가지런히 모여 있는 도심 속의 전통 마을이라 새로 진입이 쉽지 않다는 인식이 있다. 다양한 풍류 문화가 있고, 엔터테인먼트의 중심지 역할을 했지만 프랜차이즈 브랜드가 쉽게 자리를 비집고 들어가기도 어려워 인기가 높지는 않았다.
이곳은 2004년 도시환경정비구역으로 지정되면서 한옥마을이 사라질 뻔했다. 그러나 여러 가지 문제가 터져 나오면서 결국 2014년 조합설립 추진 위원회가 해체됐고, 낡은 한옥은 그대로 상가로 변신했다. 전통문화라는 새로운 트렌드를 받아들인 최근 창업 이슈에 따라, 익선동은 카페나 레스토랑 등이 즐비한 골목이 됐다.
덕분에 젊은층부터 노년층까지 광범위한 소비층을 끌어모으며 서울에서 가장 핫한 상권 중 하나로 떠올랐다. 2019년 9월 기준으로는 익선동 166번지 일대의 건물 가운데 전통문화 관련 점포가 7.9%, 주거용 등 비상업용 건물은 9.5%였던 반면 나머지 80% 이상이 모두 식당이나 카페, 주점 등의 소비 점포였다.
게다가 특색 있는 소비, 삶의 가치를 중시 여기는 소비, 문화와 예술에 투자하는 소비가 늘어나면서 지금은 가치가 완전히 달라졌다. 익선동 상권은 우리 문화를 고즈넉하게 느끼면서 ‘힐링 소비’를 기꺼이 지출하는 이들에게 인기를 누리며 상권을 찾는 사람들로 매일 붐비고 있다. 코로나19에도 마스크를 쓰고 찾는 이들로 인해 매일 매시간 거리가 북적거린다.
코로나19에도 나홀로 호황
코로나19 확산 초기, 사회적 거리두기가 시행되면서 잠시 주춤하기도 했지만 눈이나 비가 오는 날에는 낭만에 젖어, 해가 뜬 날에는 햇볕에 젖어 거리를 찾는 이들이 즐비했다. 현재는 코로나 사태에도 견고한 매출 상태를 유지하며 프랜차이즈를 비롯, 상권분석을 하는 이들 사이에서는 꼭 들러봐야 하는 필수 코스가 됐다.
덩달아 상권 규모도 더 커졌고, 코로나19 기간 동안 점포 수도 늘어나는 기록적인 형태를 보이고 있다. 매출도 2020년 초반 이후 빠르게 회복세를 보이고 있다. 소상공인 상권정보시스템 분석에 따르면 익선동 카페들의 매출액은 서울 평균에 비해 2~3% 더 높은 회복세를 보이면서 예년의 매출 수준을 회복하는 모습이다. 음식점 매출액은 카페보다 더 높은 회복세다. 월별 매출액 증가율은 서울 평균 1.25%에 비해 5.11%로 4배 이상 높았다.
익선동의 유동인구 역시 지난해에 이어 꾸준한 상승세를 보이고 있다. 익선동 거주인구 통계는 점점 줄어드는 반면, 식당이나 카페 등의 소비 인구는 급속도로 늘었다. 바이앤셀 파트너스 상권분석팀의 자체 분석에 따르면 지난해 11월 11시에서 15시까지의 월평균 유동인구는 2만여 명에 달했다. 연령이나 성별에 따른 구분 없이 골고루 유동인구가 많았으며, 요일에 따른 유동인구 변화도 크지 않아 현재 창업하기에는 가장 적합한 상권으로 추천된다.
높은 권리금과 적지 않은 임대료 감안해야
익선동 상권은 현재 창업을 해야 하고, 지금이 적기라고 생각하는 창업자들에게는 놓치기 아까운 상권이다. 남녀노소를 불문하고 소비가 잦고, 주말에는 오전이나 오후 할 것 없이 서울 시내에서 가장 많은 매출을 기록하고 있다고 봐도 과언이 아닐 정도다.
수도권 거리두기 강화조치가 강해졌지만, 밤 9시 이전 가치 소비를 중시여기는 소비자들에게는 먼 거리라도 시간을 내서 찾을 만한 상권이다. 유동인구가 다소 줄어든다고 하더라도 회복기에 들어서면 그 어느 곳보다 빠르게 회복이 가능할 전망이다.
상권분석을 위해 둘러본 익선동 한 카페 관계자는 “지난해 가을 시즌에는 매출이 매일 기록을 세울 정도로 회복이 빨랐다”며 “다만 백신패스 도입으로 잠시 유동인구가 다소 줄어든 모습이지만, 외국인들이나 내국인들 할 것 없이 예약은 꾸준하다”고 말했다.
살펴봐야 할 것은 권리금과 임대료다. 상권이 유망하고 매출 상승 여지가 분명한 만큼 권리금도 다소 높고 임대료도 절충안을 쉽게 찾기는 어려워 보인다. 그만큼 경쟁력이 우수하다고 보면 되기 때문에 투자 가치는 충분하다. 인근 부동산의 빈 상가 분석 및 자영업자 양도양수 창업 분석에 따르면 점포의 권리금은 최근 3~4년간 2~3억원 대로 유지되고 있다. 임대료는 200~400만원 정도로 평범한 수준이다.
(주)바이앤셀 파트너스 이정희 이사 18년 경력의 창업전문가. 정확한 정보와 상권분석 데이터를 기반으로 창업자의 불안요소를 해소하고, 성공 창업으로 안내하고 있다. e-mail freeman0321@gmail.com
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