보유중인 주택을 양도하게 되면 양도소득세를 납부해야 한다. 양도소득세는 종합소득세와 마찬가지로 6~38%의 세율구조를 가지고 있으며 부동산을 언제, 어떻게 양도하는지에 따라 양도세 부담이 달라질 수 있다. 따라서 주택을 양도하기 전에 양도소득세를 절세할 수 있는 방안을 미리 고려한 후 양도를 해야 불필요한 세금을 줄일 수 있다. 이번호에서는 주택 양도 시 절세방안에 대해 알아보자.
흔히 알고 있기론 1세대1주택이면 양도소득세를 내지 않아도 된다고 생각한다. 하지만 1세대1주택이라 할지라도 고가의 주택(9억 원이 초과하는 주택)에 대해서는 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 없다. 다만, 과세형평을 고려하여 9억 원이 초과하는 경우 양도소득세를 납부해야 한다.
공동주택의 경우 1세대1주택 판정 시 공동소유자 개개인이 주택을 소유한 것으로 본다. 따라서 가족이 보유하고 있는 공동주택의 경우 1세대1주택 비과세 규정을 적용 받지 못 하는 것이 아닌가 하는 생각을 할 수도 있다. 하지만 양도소득세가 과세되지 않는 1주택은 1세대가 보유한 주택으로 규정하고 있으므로 같은 세대를 구성하고 있는 가족이 공동으로 보유 중인 주택은 비과세가 적용된다. 다만, 같은 세대를 구성하고 있지 않은 가족이 공동으로 소유 중인 주택은 각각 1개의 주택을 가진 것으로 보아 양도소득세가 과세되므로 주의해야 한다.
1세대가 2개의 주택을 보유했다 하더라도 다음의 사유에 해당되면 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있다.
1. 3년 보유 요건을 갖춘 일시적 2주택의 경우
- 양도하는 주택이 양도일 현재, 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우로서 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, 새로운 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하면 1세대1주택을 양도한 것으로 보아 양도소득세를 비과세한다.
2. 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 된 경우
- 1주택을 보유한 1세대가 1주택을 상속받아 2주택이 된 경우 상속받은 주택은 일반주택의 1세대1주택 비과세 여부를 판정할 때 주택 수에 포함되지 않는다. 따라서 일반주택이 양도일 현재 비과세 요건을 갖추었으면 양도소득세를 과세하지 않는다. 그러나 상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우에는 위의 특례를 적용받을 수 없다.
3. 동거봉양 목적으로 세대를 합침으로써 두 채의 집을 갖게 된 경우
- 1주택을 보유중인 1세대가 별도의 세대를 구성해 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 부모님(배우자의 부모님 포함)을 모시기 위해 세대를 합침으로써 1세대 2주택을 보유하게 된 경우, 세대를 합친 날로부터 5년 이내 먼저 양도하는 주택에 대해서는 양도소득세를 비과세한다.
4. 혼인으로 집을 두 채 갖게 된 경우
- 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 주택 보유자가 다른 1주택 보유자와 혼인함으로써 1세대가 2개의 주택을 보유하게 된 경우, 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 비과세 요건을 갖춘 주택에 대해서는 양도소득세를 비과세한다.
5. 재입국해 거주자 상태에서 일시적으로 2주택이 된 경우
- 세대 전원이 이민으로 출국하였다가 주택 소유자만 입국하여 거주자가 된 이후에, 출국 당시 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 주택을 다른 주택의 취득일로부터 1년 이내에 양도한 경우에는 양도소득세를 비과세한다.
참세무법인 동부지점 대표 김진우 세무사는 외식업 및 프랜차이즈와 관련된 다양한 경험을 통해 축적된 노하우로 창업자들에게 재산재세의 절세는 물론, 최고의 세무서비스를 제공하고 있다. 현재 외식업 및 프랜차이즈 관련 책자를 집필중이며 창업을 하는 사업자들에게 많은 도움을 줄 것이다.
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