자영업자의 실패 사례 중 점포 계약과 관련된 문제가 적지 않다. 주로 건물주나 부동산 중개업자를 믿고 계약금을 치른 후 문제가 발생하는데, 이때 임대차 계약서 작성 시에는 마지막 조항인 기타 사항의 부가 조건들까지 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요하다. 이번 호에서는 점포 계약 시 주의 사항에 대해 알아본다.
건물주의 신용 상태 규모와 상관없이 계약은 매매하는 물건에 대한 매도인의 의도를 알아보는 것에서부터 시작한다. 매도자가 임차인에게 권리금을 높게 받거나 악의를 가지고 가로채려는 경우가 종종 있기 때문이다.
만약 처음부터 권리금을 부당하게 부풀려 받으려는 의도를 모른 채 계약하게 된다면 첫 단추부터 잘못 끼워진 상황이 된다. 권리금 문제 때문이 아니라 이후 사업의 번창을 위해서라도 계약 이전에 주인의 의도에 악의는 없는지 등을 탐색해야 한다. 이때 주인과 이해관계를 가진 사람보다는 주위 환경이나 점포에 대해 잘 알 수 있는 제3자나 정보지 등을 통해 정보를 얻는 것이 객관성을 확보하는 데 도움이 된다.
장사가 안되어 내놓은 매물의 특징 확인
1) 죽어가는 상권이거나 거주인구나 유동 인구가 적은 상권, 영세한 점포들이 밀집해 있는 상권이 해당한다.
2) 도시계획 등으로 곧 상권이 소멸할 곳으로, 임대료가 현저히 드러날 정도는 아니지만 상권에 문제가 될 수 있으므로 주의해야 한다.
3) 상권도 좋고 장사가 잘되는 점포를 인수한 후 인근에 동종업종으로 대형 점포를 내놓는 경우가 있다. 이럴 때 원주인이 기존의 고객을 유입하기 때문에 소형 점포로 임차 시 기존 점포로 임대했을 때보다 불리할 수 있다. 만약 상당한 권리금을 지불하고 물건을 임차했다면 결국 권리금 만큼의 손해를 보게 된다.
상가건물의 영업성 분석
임차인은 건물주에게 건물 임차 목적을 분명하게 밝히고 건물의 인·허가상에 문제가 없는지 파악한다. 가령 일반음식점을 창업할 때 허가 관청에서 정화조의 용량 부족을 이유로 허가가 안 되는 경우가 종종 있다.
이럴 경우 건축물 자체의 하자이므로 건물주에게 해결을 요구해야 한다. 또한 멀티게임방, 오락실, 만화방의 경우 초, 중, 고등학교 200m 이내에서는 허가가 안 되는 점도 잊지 말자. 또한 임차 건물의 위치 조건과 구조적인 하자가 없는지 등의 임차 목적과 관계되는 사항을 점검할 필요가 있다.
1) 계약기간 내에 영업할 수 없거나 영업에 지장을 줄 정도로 건물이 낡은 것은 아닌지
2) 건축된 지 너무 오래되어 균열이 심하거나 붕괴의 우려가 있지는 않은지
3) 낡은 건물의 경우 재개발계획에 걸려 있지 않은지
이런 경우에는 반드시 도시계획확인원 등의 서류를 통해 여부를 확인해야 한다. 또한 영업 행위에 피해를 줄 만한 세세한 부분까지 살펴야 한다. 습기가 많이 차지는 않는지, 누수가 되지는 않는지, 배수는 제대로 되는지, 화장실, 전기, 수도, 가스, 환기 시설 등이 제대로 갖추어져 있는지도 살핀다.
만약 확인 사항에서 부실하거나 하자가 있을 시에는 입주 전 건물소유자에게 공사를 요구해야 한다. 입주 후 영업행위에 지장을 줄 수 있고, 소유주가 책임 전가를 할 수 있기 때문이다. 또한 하자보수 관계가 주인과 약정이 되면 반드시 계약서에 명기한 후 책임 전가 같은 문제가 발생하지 않도록 한다.
등기부등본 열람
임대 점포의 정확한 주소와 함께 관할 등기소에서 등기부등본(토지, 건물)을 확인한다. 소유주와 임대인 간의 임차 관계를 확실하게 확인하는 것이 좋다. 상가나 점포에 법률상의 문제가 있을 시 손해를 보는 것은 결국 매수인 자신이다.
상가건물을 눈으로 확인했다거나 점포의 소유자가 있다는 이유로 완벽하게 믿을 수는 없다. 특히 법률관계는 눈에 보이는 것이 아니므로 반드시 관련 서류를 떼어야 실수를 미리 방지할 수 있다. 그러므로 계약 시에는 임대하려는 상가나 점포에 대한 권리 관계가 어떠한지, 계약금을 받는 사람이 진짜 실소유주인지를 확인해야 한다.
실소유주와 잘 아는 사이이거나 중개업자와 절친한 관계라 하더라도 이러한 확인 절차는 여러 사태에 대처할 수 있는 필수 상황이다. 확인은 등기부등본, 부지증명, 토지대장, 건물대장, 도시계획확인원 등을 통해서도 가능하다.
박홍인 (사)한국여성창업교육협회 사무국장 현) 동작링크상권 르네상스 사업단 단장, 전) (사)한국여성창업교육협회 사무국장, 전)과천시 창업상권활성화센터 센터장, 중앙대학교 창업학 석사, (사)국민성공시대 2013년 대한민국 명강사 33인, (사)한국강사협회 명강사회원.
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